Beschlussvorschlag:

 

Der Bauausschuss empfiehlt/

Der Regionalverbandsausschuss nimmt zur Kenntnis/

Die Regionalversammlung beschließt:

Dem überarbeiteten Baukonzept zur Errichtung eines zweigeschossigen Ergänzungstraktes nebst Aufzugsanlage und Gestaltung der Außenflächen am Standort der Grund- und Gemeinschaftsschule Riegelsberg in Ergänzung zum Beschluss vom 28.05.2015 mit einer Investitionssumme von insgesamt 2.749.000,00 Euro wird zugestimmt.

 

Die Verwaltung wird beauftragt, mit der Gemeinde Riegelsberg auf der Grundlage des am 01.10.2015 geschlossenen Kooperationsvertrag einen Nachtrag zur Anpassung an die neue Investitionssumme zu verhandeln. Ferner wird die Verwaltung               beauftragt, die Finanzierung des Bauvorhabens nach dem Kommunalinvestitionsförderungsgesetz 2 nach Vorlage der Richtlinien zu prüfen und ggf. zu beantragen.

Sachverhalt:

 

Die Projektstudie aus dem Jahr 2014 zur Errichtung eines Ergänzungstraktes an der Grund- und Gemeinschaftsschule Riegelsberg für Zwecke der freiwilligen Ganztagsschule und der Grund- und Gemeinschaftsschule sah eine zweigeschossige Ausführung mit Mensa im Erdgeschoss und Gruppenräumen im 1. Obergeschoss vor. Die Baugröße umfasste ca. 720 qm Bruttogeschossfläche (BGF). In diesem Zusammenhang sollte auch die Barrierefreiheit an der Schule durch den Bau einer Aufzugsanlage hergestellt werden.

 

Ergänzungstrakt Gemeinschaftsschule Riegelsberg Grundriss Erdgeschoss und Schnitt laut Projektstudie:

 

 

 

Die zweigeschossige Ausführung mit Mensa im Erdgeschoss und Gruppenräumen im 1. Obergeschoss hat eine Baugröße in BGF von ca. 720 qm, die des Umbaus im Bestand von 135 qm.

 

Die Kostenschätzung vom 12.03.2015 umfasste folgende Positionen:

 

Ergänzungstrakt                              1.536.000,00 €

 

Aufzugsanlage                     135.000,00 €

 

Mediengang                                        163.400,00 €

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Insgesamt                                          1.834.400,00 €

Die wesentlichen Kostenansätze im Einzelnen:

 

1.    Ergänzungstrakt EG            360 qm  x  1.850,00 €/qm =          666.000,00 €

 

2.    Ergänzungstrakt 1. OG      360 qm  x  1.650,00 €/qm  =          594.000,00 €

 

3.    Umbau 1. OG                      117 qm  x     400,00 €/qm =          46.800,00 €

 

4.    Umbau EG                             18 qm  x  1.000,00 €/qm  =          18.000,00 €

 

5.    Küchenausstattung            pauschal                                          50.000,00 €

 

6.    Außenanlagen                    620 qm  x    150,00 €/qm =           93.000,00 €

 

 

Auf dieser Grundlage wurde mit der Gemeinde Riegelsberg ein Kooperationsvertrag zur Finanzierung des Bauvorhabens abgeschlossen. Der Regionalverband Saarbrücken übernimmt von den Investitionskosten 64,84 % und die Gemeinde 35,16 % entsprechend.

 

Der Kooperationsvertrag wurde am 01.10.2015 von der Gemeinde Riegelsberg unterzeichnet. Im Laufe des Jahres 2016 wurden Zuschussanträge beim Bildungsministerium und Innenministerium sowie der Genehmigungsantrag beim Bildungsministerium gestellt.

 

Mit der Planung und Erstellung der Bauunterlagen wurde das Architekturbüro Schley und Trepic, Saarbrücken beauftragt. Die Detailplanung erfolgte in Zusammenarbeit mit der Grundschule, der Gemeinschaftsschule, der freiwilligen Ganztagsschule, der Gemeinde Riegelsberg und dem Regionalverband Saarbrücken.

 

Gegenüber der Projektstudie waren bei der Detailplanung einige Korrekturen erforderlich. Aus statischen Gründen ist eine Verschiebung des Gebäudes zwingend vornehmen, was zu einer Vergrößerung des Gebäudes auf ca. 783 qm BGF führte, also 63 qm BGF mehr gegenüber der Projektstudie. Aufgrund der Reduzierung des Baufeldes wurden ursprünglich vorgelagerte Teilflächen des Schulhofes zwischen Erweiterungsbau und Mehrzweckgebäude im bewegten Gelände positioniert.

Ebenso waren in der Projektstudie die erforderlichen Brandschutzmaßnahmen in den vorhandenen Gebäuden der Grundschule und Gemeinschaftsschule nicht berücksichtigt worden. Diese Brandschutzkosten wären auch ohne Erweiterungsbau angefallen. Mit dem Erweiterungsbau ist für den gesamten Gebäudekomplex die aktuellen Brandschutzvorschriften anzuwenden. Die Brandschutzmaßnahmen in den vorhandenen Gebäuden betragen ca. 220.000,00 €.

 

 

 

 

 

 

 

 

Ergänzungstrakt Gemeinschaftsschule Riegelsberg Erdgeschoss und Schnitt nach Detailplanung durch das Architektenbüro Schley und Trepic:

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Die Kostenberechnung nach Abschluss der Detailplanung wurde im Oktober 2017 vom Büro Schley und Trepic wie folgt vorgelegt:

 

1.    Kostengruppe 200

 

Herrichten und Erschließen                                 63.500,00 €

 

Mehrkosten gegenüber der Projektstudie

Einschließl. Preissteigerung für 3 Jahre                                      26.000,00 €                        

2.    Kostengruppe 300

 

Bauwerk – Baukonstruktion                             1.452.000,00 €

 

Mehrkosten gegenüber der Projektstudie

Einschließl. Preissteigerung für 3 Jahre                                    496.700,00 €

 

3.    Kostengruppe 400

 

Bauwerk – Technische Anlagen                         461.000,00 €

 

Mehrkosten gegenüber der Projektstudie

Einschließl. Preissteigerung für 3 Jahre                                    124.000,00 €                                  

4.    Kostengruppe 500

 

Außenanlagen                                                        205.000,00 €

 

Mehrkosten gegenüber der Projektstudie

Einschließl. Preissteigerung für 3 Jahre                                    111.000,00 €

 

5.    Kostengruppe 600

 

Ausstattung                                                               40.000,00 €

 

Mehrkosten gegenüber der Projektstudie

Einschließl. Preissteigerung für 3 Jahre                                    -16.000,00 €

 

6.    Kostengruppe 700

 

Baunebenkosten                                                    524.000,00 €

 

Mehrkosten gegenüber der Projektstudie

Einschließl. Preissteigerung für 3 Jahre                                    130.200,00 €

 

 

Insgesamt                                      2.745.500,00 €

 

Mehrkosten insgesamt                                           871.900,00 €

 

Die einzelnen Ausgabenpositionen sind im Detail als Anlage dieser Beschlussvorlage beigefügt.

 

Die Mehrkosten werden vom Architekten wie folgt begründet:

 

1.    Außenanlagen                                                                              102.000,00 €

 

Pausenfläche mit Terrassierung des Geländes, Treppenanlage und Verlegung des Weges.

Die Gestaltung der Außenanlage war in den Plänen der Projektstudie nicht aufgezeigt. D. h. im genehmigten Kostenrahmen ist sicher nur ein kleiner Teil von den Kosten zur aktuellen Planung enthalten. Die Planung der neuen Flächen sind jedoch aufgrund der verlorenen Pausenfläche unumgänglich. Entsprechend erhöhen sich auch die Aufwendungen bezüglich Herrichten und Erschließung. Außerdem wurde in der weiteren Planung festgestellt, dass in jedem Fall bestehende Abwasserkanäle und –schächte teilweise verlegt werden müssen.

 

2.    Massenmehrung Gebäude                                                        110.000,00 €

 

Die Verschiebung des Gebäudes und damit die Vergrößerung des Anbaubereichs, ist aus statischen Gründen zwingend vorzunehmen. Die Mehrkosten bezüglich Gründung sind dem bestehenden Baugrund (Auffüllungen siehe Bodengutachten) und dem vorhandenen Geländeverlauf geschuldet.

 

3.    Herrichten                                                                                          8.000,00 €

 

Mehrflächen siehe Außenanlagen

 

4.    Erschließung                                                                                    26.000,00 €

 

Rückbau, Stilllegung und Neubau von Abwasseranlagen. Dies war bei der Projektstudie nicht bekannt.

 

5.    Gründung                                                                                          16.000,00 €

 

Wegen des schlechten Baugrundes sind Aufschüttungen für die Bodenplatte mit verlorenem Fundamentraum erforderlich. Dies war bei der Erstellung der Projektstudie nicht bekannt.

 

6.    Glasdach                                                                                           89.000,00 €

 

Die geplante Glasüberdachung sollte zur Aufrechterhaltung der zentralen, überdachten Verbindungsachse (Zugänge der Schulen, Pausenausgabe etc.) und zur Aufwertung des Speisesaals zu einem Mehrzweckraum mit attraktivem Außenbereich im Innenhof gebaut werden. Dies war in der Projektstudie nicht geplant.

 

7.    Sonstiges                                                                                          10.000,00 €

 

Diese Mehrkosten beruhen auf Planungen bezüglich Wünschen der Schulleitungen.

 

8.    Kostensteigerungen                                                                   187.000,00 €

 

Unter Berücksichtigung der Steigerung des Baupreisindexes (Saarland) ergeben sich für 3 Jahre diese Mehrkosten.

 

9.    Brandschutz                                                                                  220.000,00 €

 

Zusätzliche Brandschutzmaßnahmen in den vorhandenen Gebäuden der Grundschule und der Gemeinschaftsschule sowie bei der Aufzugsanlage

 

10. Energieversorgung                                                                     14.000,00 €

 

In den Vorhandenen Gebäuden der Grundschule und der Gemeinschaftsschule ist Energieversorgung durch den Anschluss des Erweiterungsgebäudes zu erneuern

 

11. Nebenkosten                                                                                 90.000,00 €

 

Die Nebenkosten betragen insgesamt 524.00,00 €, das sind ca. 24 % der Baukosten der Kostengruppen 200 – 500.

 

                Mehrkosten insgesamt                                           872.000,00 €

 

Die in der Projektstudie veranschlagten Kosten enthalten sehr niedrige und zum Teil nicht auskömmliche Pauschalkostenansätze und keinen Ansatz für Kostenrisiken, die in der Detailplanung auftreten können. Möglicher Weise waren bei den Pauschalkostenansätze die Nebenkosten nicht eingerechnet. Ein entsprechender Hinweis auf die Nebenkosten fehlte in der Vorlage.

 

Als auskömmliche Kostenansätze wurden zum Zeitpunkt der Beschlussfassung Anfang 2015 folgende Beträge (einschließlich Nebenkosten) angesehen:

 

Herstellung Neubau                      ca. 2.050,00 € pro qm BGF          (anstatt 1.750,00 € laut   

                                                                                                                                              Projektstudie)

Kosten Umbau

 

1.    Ohne Installation     ca.    650,00 € pro qm BGF         (anstatt 400,00 € laut

Projektstudie)

 

2.     Mit Installation        ca. 1.450,00 € pro qm BGF         (anstatt 1.450,00 € laut

Projektstudie)

 

Außenanlagen                 ca.    200,00 € pro qm Fläche)   (anstatt 150,00 € laut

                                                                                                                                              Projektstudie)

 

Bei der Berücksichtigung dieser Kostenansätze hätte sich eine Budgeterhöhung von ca. 300.000,00 € - 350.000,00 € ergeben.

 

Warum die niedrigen Kostenansätze in der Projektstudie bei der Budgetermittlung angesetzt wurden, konnte wegen Erkrankung des verantwortlichen Architekten seit mehreren Monaten noch nicht geklärt werden.

 

Die zwischenzeitlich mit mindestens 6 % bezifferten Mehrkosten für die ENEV 2016, die Baupreissteigerungen und die erhöhten Brandschutzanforderungen waren zum Zeitpunkt der Erstellung der Projektstudie nicht kalkulierbar.

 

Diese in der Projektstudie nicht kalkulierbaren Kosten betragen:

 

Brandschutzmaßnahmen in den vorhandenen Gebäuden

der Grundschule und der Gemeinschaftsschule

(war bei der Erstellung der Projektstudie nicht bekannt)                              220.000,00 €

 

Baupreissteigerungen                                                                                                 187.000,00 €

 

Verschiebung des Gebäudes aus statischen Gründen                     130.000,00 €

 

Insgesamt nicht kalkulierbare Kosten und daher nicht

in der Projektstudie enthalten                                                                                 537.000,00 €

 

Somit war in der Projektstudie aufgrund der zu niedrig angesetzten Kostenpauschalen eine Unterdeckung von ca. 350.000,00 € enthalten.

 

Aus Sicht des Fachamtes ist folgender Kostenansatz als wirtschaftlich vertretbar anzusehen:

 

Unter Berücksichtigung der Vergrößerung des Baukörpers auf ca. 800 qm BGF, der notwendigen Verschiebung des Baukörpers, der größeren Außenflächen, der ENEV 2016 und der Brandschutzanforderungen sowie der Preissteigerung seit 3 Jahren entstehen folgende Kosten:

 

1.    Kostengruppen 300, 400, 700)

Bauwerk        -     Baukonstruktionen incl. Umbau

-       Technische Anlagen

-       Baunebenkosten                                              2.186.000,00 €

 

2.    Außenanlagen (KG 500)                                                                   205.000,00 €

 

3.    Herrichten und Erschließen

Kostengruppe 200                                                                                                              64.000,00 €

 

 

4.    Aufzugsanlage                                                                                  165.000,00 €

 

5.    Glasdach                                                                                              89.000,00 €

 

6.    Sonstiges                                                                                             40.000,00 €

 

 

Insgesamt                                                                                                                        2.749.000,00 €

Im Rahmen dieses Kostenrahmens wird die Verwaltung mit dem beauftragten Architekturbüro die Einzelpositionen insbesondere den Brandschutz nochmals erörtern, um die Weiterführung dieser wichtigen Baumaßnahme kurzfristig zu gewährleisten. Das Büro wird im nächsten Schritt mit der Fertigung der Bauantragsunterlagen und Einreichung des Bauantrages bei der UBA des Regionalverbandes beauftragt.

 

Unabhängig hiervon werden in den nächsten Wochen Rodungs- und Baumfällarbeiten durchgeführt.

 

Bei einer Baubegehung vor zwei Wochen wurde auch die Notwendigkeit einer Betonsanierung am Medienkanal festgestellt. Diese Arbeiten müssen vor Beginn der eigentlichen Bauarbeiten am Erweiterungsbau durchgeführt werden. Sobald das Wetter es erlaubt, werden diese Betonsanierungsarbeiten durchgeführt. Damit ist gewährleistet, dass bei Erteilung der Baugenehmigung die Bauarbeiten sofort beginnen können.